Mercato Immobiliare Roma 2019: andamento, quotazioni e previsioni dell’osservatorio

Ad oggi si discute molto sul mercato immobiliare che sta muovendosi negli ultimi tempi a Roma, stimata come una delle principali città con il più alto tasso di compravendita da qualche anno a questa parte, e quindi appetibile agli occhi di sempre più nuovi acquirenti.
Infatti sono proprio le grandi città italiane ad essere prese d’assalto dai compratori, le quali si stanno trasformando in un vero e proprio luogo di profitto per chi lavora in questo tipo di mercato. Ma che cos’è il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare si occupa di tutto quel ramo che riguarda la compravendita del mattone. Non è un mercato stabile e definito entro certi termini, ma è piuttosto visto come il riflesso di diverse situazioni economiche, e per questo merita accurate analisi annuali per determinarne l’andamento.

Quello del mercato immobiliare è un ambito che coinvolge non solo gli addetti al lavoro (che traggono li loro profitto da certi tipi di andamento di mercato) ma anche e soprattutto la clientela interessata a comprare casa o ad investire negli immobili, residenziali e non.

Soprattutto di questi tempi, il discorso “compravendita” scotta e parecchio. La crisi economica che ha colpito l’Italia intera in questi ultimi anni ha senza alcun dubbio influito sul mercato generale del paese, e anche la città di Roma ha risentito di questa economia bloccata, condizionandone il ramo immobiliare.

Se da un lato, però, tutto questo ha generato un rallentamento degli acquisti dei beni di prima e seconda necessità, paradossalmente ciò non si può dire sull’acquisto degli immobili che segnano una crescita. Certo, ciò non significa la fine della crisi o che sia così scontato oggigiorno acquistare una casa, questo no.

Anzi, per i giovani rimane ancora piuttosto complicato ottenere un mutuo e finanziamenti vari per potersi comprare un immobile, considerando il precariato sul lavoro e le condizioni di vita che in Italia sono cambiate radicalmente.

Alcune analisi provenienti dal Rapporto sulla Finanza hanno calcolato un numero di circa 9,2 milioni di famiglie italiane che, per motivi di lavoro o di reddito, sono esenti dal mercato finanziario. Ma considerata la crisi, come funziona il mercato immobiliare, che paradossalmente sembra invece funzionare?

Rispetto al 2008, l’andamento a Roma del mercato immobiliare 2019 ha registrato un aumento della compravendita del 8% in più. Il dato, calcolato sul Lazio, conferma un picco nell’area centrale della regione, proprio nella capitale romana, laddove la crisi italiana sembri riflettere in ogni settore, ma non in quello immobiliare.

Questo perché il mercato immobiliare segue un andamento regolare relativo al sistema economico italiano, e la crisi ha comportato una discesa del prezzo sull’immobile. E in Italia, e quindi anche a Roma, è stato registrato una notevole diminuzione dei prezzi.

Prezzi che diminuiscono sul mattone ma che sono di certo innalzati sulle tasse: la diminuzione dei prezzi del mercato immobiliare di fatti non coincide (purtroppo) con il miglioramento della qualità della vita dei cittadini lavoratori.

Ma cosa significa andamento regolare? E cos’è che stabilisce l’andamento del mercato immobiliare? Cerchiamo di analizzare e capire come funziona il mercato immobiliare 2019 di Roma e quali sono le previsioni future di tale ciclo economico.

Andamento del mercato immobiliare Roma 2019 e i nuovi trend

L’andamento del mercato immobiliare segue un po’ tutte le circostanze che coinvolgono il paese: come sappiamo, prima di tutto è l’economia generale che va ad influire su ogni tipo di mercato. Ma l’andamento immobiliare non sembra muoversi sullo stesso binario dell’economia generale, e risulta piuttosto concentrarsi sugli investimenti: e si sa, durante un periodo di crisi, anche lo stesso mattone, bene per eccellenza, viene svalutato e diventa appetibile per chi vuole investirci sopra. Questo è il ragionamento basico per comprendere come funziona l’andamento del mercato immobiliare di Roma nel 2019.

Sul mercato della capitale si stanno interrogando in molti, sia dal lato client che da quello service. Statistiche recenti confermano infatti che a Roma, nonostante la crisi, il settore immobiliare abbia avuto una spinta in alto di circa il 3% in più in termini di compravendita; non pochi, come si può notare, hanno puntato sull’andamento del mercato immobiliare del 2019. L’andamento insegna che un momento come questo è il periodo migliore per comprare un immobile. Al contrario, poiché il mattone è ora svalutato, non è il momento giusto per vendere un proprio immobile, laddove non si è costretti o non importi il profitto, perché si va a perdere con i guadagni nel rapporto acquisto/vendita. Questo andamento, dicono gli esperti, sembra possa perdurare almeno per un altro anno, poi sarà da vedere come procederà l’economia. Ma in questo panorama sono in molti che vogliono sfruttare l’andamento immobiliare 2019 di Roma per investire nel mattone. Vediamo come è cambiato l’andamento negli anni precedenti.

Nel retroscena economico, c’è stato un periodo molto complesso per il mercato immobiliare, la cui crisi ha segnato un calo netto delle compravendite, rispetto a momenti vissuti precedentemente che furono senz’altro migliori:  parliamo di un blocco generale che ha spaventato tutto il settore.

Quelli tra il 2012 e il 2016, infatti, sono stati tempi duri e rischiosi per il settore immobiliare romano,  sia per chi investiva nel mattone sia per chi svolgeva il ruolo di agente in affari e di mediazione.

Se l’andamento segnava negativo in quel periodo, ha di certo però contrassegnato un rialzo leggero ma evidente adesso. Difatti, da qualche tempo a questa parte è iniziato un nuovo periodo, caratterizzato da una ripresa costante del mercato immobiliare di Roma.

Questi dati non sono casuali: la stessa Agenzia delle Entrate e del Territorio hanno registrato parecchi numeri in più rispetto al periodo “buio” che ha lo preceduto. Quello che è messo in risalto è il numero delle compravendite che è aumentato e che continua ad aumentare in percentuale, sempre di più. Il che rasserena da entrambi i lati, lavoratori e clienti dell’apparato immobiliare. Da due anni a questa parte è stato registrato un leggero ma costante calo dei prezzi di queste stesse compravendite: ciò ha permesso ad alcuni  i di comprare una casa a Roma e allo stesso tempo di compiere un affare a tutti gli effetti.

Con il calo del prezzo del mattone la domanda si è alzata di conseguenza, e questo è un dato positivo, e significativo al contempo per definire l’andamento del mercato immobiliare in una visione a breve termine.

Molti esperti pensano che questa crisi del settore immobiliare debba esser vista piuttosto come un periodo di transizione tra una sorta di “incoscienza” che era solita vivere durante anni d’oro italiani (quando l’economia girava e i portafogli erano più gonfi)  e alla “normalità” delle quotazioni di oggi, considerando il tempo dall’entrata in vigore dell’Euro in poi. C’è inoltre da aggiungere che anche il numero delle vendite è aumentato a dismisura in questo periodo specifico. Non solo da parte di chi ha deciso di sbarazzarsi di una proprietà, perché stufo di quell’immobile o chissà per quale altra ragione, ma anche e soprattutto da parte di chi ha dovuto cedere alla messa in vendita di seconde proprietà.

Per molti italiani la seconda casa è diventata un onere passivo, considerando le tasse introdotte dalle varie politiche economiche ( che l’Italia ha conosciuto molto bene in questi ultimi anni): stiamo chiaramente parlando di IMU e TASI che hanno costretto molti italiani ad abbandonare l’idea di un secondo immobile.

Nel panorama immobiliare del 2019 non si può parlare dell’investimento sugli affitti. L’affitto è in netta rimonta nel mercato immobiliare, come trend sempre più diffuso tra chi possiede una seconda casa e decide, invece, di entrare in questo “mercato degli affitti” piuttosto che vendere la proprietà.

Per investire negli affitti, certo, si deve avere una certa disponibilità economica in partenza. In genere, o si eredità una casa di proprietà o la si compra. Comunque sia, il profitto sugli affitti a Roma è una realtà concreta.

Questo perché intercetta la domanda di un certo tipo di clientela che cerca un appartamento in affitto in cui vivere nelle grandi città, come è Roma: che sia per lo studio, per il lavoro oppure per l’impossibilità di caricarsi sulle spalle il peso effettivo di un mutuo, il mercato dell’affitto si è stabilizzato all’interno di questo circuito finanziario.

Questi sono i fattori che determinano l’andamento stabile del mercato immobiliare. Tuttavia, tale andamento, per poter continuare a crescere necessita di un continuo investimento da parte delle famiglie italiane che, a seguito della crisi e dei portafogli impoveriti dal carico delle tasse, hanno più timore ad investire (quando gli viene concesso il mutuo dalle banche). Mantenere una stabilità fissa è quasi impossibile: certo è che bisognerebbe tenere duro e avere fiducia in questa ripresa del mercato immobiliare. Il 2019 di Roma si presenta un anno fertile e soprattutto l’acquisto dell’immobile residenziale nella capitale sembra essere l’investimento più importante.

A detta dei mediatori immobiliari, il trend di quest’ultimo periodo è il trilocale.  Sembrerebbe che il giusto affare in termini di convenienza sia l’acquisto di una appartamento trilocale in periferia, perché meno cara. Si stima che un 40% della domanda d’acquisto dell’immobile residenziale sia rivolta verso l’appartamento a tre stanze.

E questo è un altro dato indicativo sulla storia del mercato immobiliare romano, se paragoniamo questo trend a quello di qualche anno fa, quando si concentrava tranquillamente sui quadrilocali.

Mercato immobiliare 2019: le quotazioni di Roma in base alle zone

Dai lavoratori del campo dell’immobile Roma è considerata un fiore all’occhiello come città. Questo perché essa si presta ad essere una vera e propria metropoli all’interno del panorama nazionale: basti pensare alla superficie che ricopre il territorio romano e la sua  relativa suddivisione in zone.

Dal punto di vista immobiliare, tale suddivisione del territorio, comporta una valutazione obbligata ad hoc per ogni caso specifico, determinandone fasce di prezzi al mq che si differenziano in base al tipo di area della città.

Ciò fa sì che Roma, come città, riesca ad avere quotazioni diverse in relazione ad immobili che, seppur residenti entro lo stesso raggio chilometrico, potrebbero differenziarsi. Peculiarità tutta romana, considerando la grandezza del territorio.

Ogni zona di Roma ha una sua storia, un suo andamento e quindi un suo mercato: ciò costringe qualsiasi addetto al settore immobiliare che lavora sulla capitale ad essere costantemente aggiornato a tutto tondo, e ad esserlo sotto ogni tipo di aspetto che riguardi prima di tutto la zona di competenza, poi il singolo immobile e ciò che esso ha da offrire. Tali sono i criteri che stabiliscono le quotazioni immobiliari: esse vengono sviluppate dall’agenzia del Territorio , tenendo conto dei prezzi delle compravendite effettuate in quella specifica zona di interesse, fornendo un minimo ed un massimo di prezzo al mq.

Quotazioni sulla zona che poi vanno a sommarsi alle caratteristiche dell’immobile: sia esso una villa o un appartamento, se sia il primo o l’ultimo piano; e ancora, lo stato di conservazione, la rete di collegamento pubblico, la prossimità a zone commerciali, e tutte quelle componenti che possono accrescere o svalutare il valore di un immobile.

Un immobile in vendita a Roma è stimato in media 3.000 € al mq: tale cifra è diminuita rispetto alla vecchia cifra del 2016 stimata a circa 3.300€. La media è stata ponderata su un calcolo totale, non tenendo conto della zona di appartenenza, che invece è determinante per stabilirne l’effettivo prezzo totale dell’immobile.

Perciò, acquistare una casa in una zona di Roma piuttosto che in un’altra, anche se fosse distante di pochi chilometri, potrebbe significare un aumento (o, al contrario, una diminuzione) di prezzo al mq. Detto questo, cerchiamo di capire come cambiano le quotazioni del mercato immobiliare 2019 nelle principali aree abitative di Roma.

Per capire, partiamo subito dal centro storico romano. Un tempo era considerato un “rione” di minore importanza rispetto ad oggi, che si presenta invece come un luogo ideale (e senz’altro suggestivo) per acquistare un immobile. Infatti, il centro di Roma può vantare un’altissima richiesta da parte degli acquirenti.

Sono stati in molti (anche parecchi stranieri) a scegliere di investire negli immobili del centro di Roma, garantendo un certo guadagno al mercato immobiliare italiano, puntando sull’andamento in ripresa iniziato dopo il 2016.

Questo è giustificato dal fatto che al centro di Roma le quotazioni immobiliari non hanno subito grandi mutamenti negli anni, mantenendo sempre e comunque quell’appeal  tra gli acquirenti pronti ad investire nella capitale.

Le zone di maggior interesse, oltre a Trastevere, sono Monteverde vecchio e Aventino, dove i prezzi si aggirano attorno ai 5.000€ al mq. Tra le zone di Roma vanno menzionate anche Parioli, Prati, Balduina, Fleming fino a spostarci nella zona di Roma Nord.

Anche qui, come per il centro storico, il discorso rimane lo stesso: gli investimenti che si sono concentrati in questi ultimi tempi hanno valorizzato la tesi della netta ripresa dell’andamento immobiliare.

E se in queste parti specifiche della capitale non si può parlare di effettiva “crisi immobiliare” si può senz’altro constatare però un allungamento dei tempi di vendita, significativa e relativa alla crisi generale del sistema totale.

Tutt’altro discorso va fatto per la periferia romana. Qui, invece, il capitolo crisi è stato molto più duro e complesso rispetto ai quartieri della “fascia alta” di Roma. Le varie analisi di mercato svolte sulle compravendite in periferia di questi ultimi tempi hanno registrato cali anche fino al 30-35%, e tempi di vendita che, in alcuni casi, arrivavano anche a 12 mesi. Certo, quando parliamo di investimenti va fatta una distinzione. Il mercato immobiliare è variopinto e non tutti gli immobili sono residenziali e soprattutto, tra quelli residenziali, non tutti gli investimenti riguardano la prima casa. Chi compra un immobile in centro o in alcune zone “fascia alta”, appunto, può permettersi un certo tipo di investimento e molto spesso è propenso a trarne profitto in un futuro.

Con ciò, si può confermare che questo andamento del 2019 a Roma si prospetta un investimento positivo per chi acquista case in periferia, dove il costo del mattone è diminuito notevolmente e comprare casa può rappresentare un affare fattibile.

Previsioni dell’osservatorio del mercato immobiliare a Roma nel 2019

Le previsioni del mercato immobiliare del 2019 di Roma proseguono lungo quest’asse di “ripresa”. Ecco perché in molti parlano di questo anno come di l’anno di svolta contrassegnato dall’aumento delle compravendite, sempre più fitto. Parlare di previsioni non significa appoggiarsi su analisi certe e stabili: ma le statistiche stanno parlando chiaro.

L’Osservatorio del mercato immobiliare è la componente del settore che si occupa di rilevare ed elaborare dati economici e specifici riguardo il valore degli immobili ed affitti. È lo stesso ente che stabilisce, in base alle analisi dati aggiornati ogni sei mesi, i prezzi minimi e massimi, e in base al mq.

Oltre ad essere una banca dati fondamentale per chi lavora nel settore immobiliare, è anche un luogo nel quale vengono avanzate analisi e ricerche; dove si sperimentano nuove teorie al fine di migliorare ed innovare il settore immobiliare.

Ed oggi, ciò che viene messo in risalto da questi dati è che la crescita complessiva che si sta vivendo è determinata da fattori come l’aumento della domanda dell’abitazione (la più gettonata tra tutte è il trilocale), tempi di vendita che vanno diminuendo e l’avvio a continue e nuove costruzioni.

Quello che si può dire, invece, riguardo le proiezioni di mercato immobiliare di Roma è che sicuramente si presentano più rosee ed in salute rispetto a quelle degli anni precedenti; tale miglioramento è dovuto non solo alle ragioni già discusse pocanzi, riguardo le circostanze del mercato e lo “svalutare” del prezzo degli immobili come riflesso: ma anche un altro dato è stato  fondamentale nella ripresa del mercato immobiliare e che ha inciso nell’anno 2019, ed è stato il taglio del costo del denaro da parte della Banca Centrale Europea (BCE) compiuto circa un anno e mezzo fa e cha ha permesso alle banche di “riaprire i rubinetti” e ripartire con le concessioni di mutui e finanziamenti. La Banca Centrale, infatti, con questa manovra ha voluto far sì che si mantenessero i tassi dei mutui bassi il più possibile, affinché gli acquirenti, specialmente l’acquirente medio, potesse essere incentivato nell’acquisto della prima casa, a tassi migliori.

Dall’Osservatorio l’anno si presenta così, come un anno proficuo per chi investe in previsione dell’abbassamento del costo del mattone, il quale sembra che si terrà basso almeno ancora fino al 2019. Insomma, il 2019 come anno in cui investire nell’immobile.

All’interno delle sperimentazioni di mercato è nata una nuova teoria di pensiero, che merita di essere discussa perché per alcuni può rappresentare la futura strada del settore. Stiamo parlando del crowdfunding immobiliare.

Il crowdfunding  è una tecnica tutta nuova di finanziamento collettivo che ha già riscontrato un notevole successo in ogni tipo di campo. Il meccanismo di questo tipo di “micro-finanziamento” parte dal basso e sfrutta la rete: è infatti il web il mezzo che unisce il richiedente ai suoi finanziatori volontari.

Basta avanzare in rete il proprio progetto e poi sta’ agli altri decidere se donare o meno. Generalmente il crowdfunding ha un certo seguito nei lanci delle start-up, dove il donatore è solito ricevere una sorta di “dono” di contraccambio.

Nel mercato immobiliare italiano, ovviamente non di tipo residenziale, questa tecnica sta insinuandosi, prendendo piede poco a poco: i donatori o finanziatori, in base agli accordi prestabiliti, possono riscattare una quota all’indomani della realizzazione del progetto immobiliare e societario.

Andamenti e previsioni a parte, per parlare di futuro e spingersi più in la è ancora presto. Anche se in molti sono sicuri, in base ai dati elaborati, nel confermare che da qui al 2020 ci sarà una probabile crescita media delle compravendite del 6,5 per cento per anno nell’intera regione Lazio.

Certo è che gli esperti del campo immobiliare sono dubbiosi circa un ritorno ai primi anni 2000, quando i prezzi degli immobili erano ancora distanti dal tenore di vita dell’italiano medio. Per far sì che ciò accada, bisognerebbe prima di qualsiasi altra cosa combattere la precarietà sul lavoro e alzare nuovamente il tenore di vita ad un budget stabile che, quantomeno, possa garantire alle famiglie l’acquisto di una prima casa.  Poiché bisogna sempre tenere a mente che il mercato immobiliare è il riflesso e la conseguenza dell’andamento dell’intero sistema del Paese.

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